Son hafta emlak gündemi yine aynı soruya kilitlendi: Faizler düşecek mi, fiyatlar gerileyecek mi?
Oysa doğru soru şu olmalı: Bu piyasada nasıl konum almalıyım?
Türkiye'de gayrimenkul piyasası artık eski reflekslerle okunamıyor. Yüksek kredi maliyetleri, reel fiyat düzeltmeleri, yavaşlayan yabancı talebi ve sosyal konut hamleleri yeni bir denge oluşturuyor. Bu tablo içinde yatırımcı için net bir yol haritası şart.
1 Makro Fotoğrafı Doğru Okuyun
Faiz Gerçeği
Konut kredisi faizleri halen yüksek seviyede. Bu da kredili satışları baskılıyor. Ancak piyasada ciddi bir ertelenmiş talep birikmiş durumda. Olası bir faiz indirimi, satış adetlerinde ani sıçrama yaratabilir.
Strateji:
- Faiz düşmeden alım yapan, fiyat avantajı yakalayabilir.
- Faiz düştükten sonra alım yapan, hızlanan piyasada rekabetle karşılaşabilir.
2 Reel Fiyat Analizi Yapın
Nominal fiyatlara değil, reel değerlere bakın. Enflasyon etkisi arındırıldığında bazı bölgelerde ikinci el konutlarda düzeltme var.
Kontrol listesi:
- Aynı bölgede gerçekleşen satış fiyatları
- Metrekare bazlı karşılaştırma
- Kira çarpanı (ideal aralık 15–20 yıl bandı)
- Pazarlık payı (özellikle 90+ gün ilanda kalan portföylerde)
Bu dönem “etiket fiyatı” değil, “gerçek satış fiyatı” dönemidir.
3 TOKİ Etkisini Doğru Konumlayın
Son dönemde Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) çekilişleri yeniden yoğun ilgi görüyor. Sosyal konut projeleri aileler için büyük bir beklenti oluşturuyor.
Yatırımcı açısından anlamı nedir?
- Alt segmentte alım kararlarını geçici olarak öteleyebilir.
- Ancak toplam arz içindeki payı sınırlı olduğu için serbest piyasa fiyatlarını kökten değiştirmez.
- TOKİ projeleri yatırım değil, ağırlıklı olarak oturum amaçlıdır.
Bu nedenle yatırımcı, TOKİ gelişmelerini takip etmeli ama stratejisini buna göre radikal şekilde değiştirmemelidir.
4 Hangi Segment Daha Güçlü?
Nitelikli, merkezi, ulaşım akslarına yakın projeler
Talep daralsa bile değer kaybı sınırlı olur.
Küçük metrekare, yüksek kira verimli daireler
Nakit akışı odaklı yatırım için avantajlı.
Aşırı fiyatlanmış lüks segment
Likidite sorunu yaşayabilir.
Plansız gelişen arsa yatırımları
Uzun vadeli ama sabır gerektirir.
5 2026 Stratejik Hamle Planı
Kısa Vadeli (0–6 Ay):
- Nakit avantajı olanlar için fırsat dönemi.
- Pazarlık gücü yüksek.
Orta Vadeli (6–18 Ay):
- Faiz indirimi gelirse fiyatlar hızla yukarı tepki verebilir.
- Ertelenmiş talep piyasayı hareketlendirebilir.
Uzun Vadeli (3–5 Yıl):
- Türkiye'de konut arzı ve nüfus artışı gerçeği devam ediyor.
- Konut, enflasyona karşı koruma aracı olma özelliğini sürdürüyor.
6 En Önemli Soru: Beklemek mi, Almak mı?
Eğer:
- Nakitiniz hazırsa
- Lokasyon güçlü ise
- Fiyat emsallerine göre makulse
“Doğru zamanı” beklemek yerine “doğru varlığı” almak daha rasyonel olabilir.
Eğer:
- Krediye bağımlıysanız
- Faiz düşüşü bekliyorsanız
- Bütçe sınırdaysa
Biraz daha sabır stratejik olabilir.
2026'da Yatırımcı Ne Yapmalı?
Kira getirisi odaklı analiz yapılmalı.
Bölgesel gelişim planları incelenmeli.
Kısa vadeli spekülatif kazanç yerine orta-uzun vadeli strateji tercih edilmeli.
Profesyonel danışmanlık desteği alınmalı.
Gayrimenkul artık sadece al-sat değil; veri, analiz ve doğru zamanlama işi.
My Investor olarak, emlak gündemini yakından takip ediyor; yatırımcılarımıza doğru lokasyon, doğru fiyat ve doğru strateji ile rehberlik etmeye devam ediyoruz.
Sonuç: Seçici Piyasa Dönemi
Artık hızlı kazanç dönemi değil; analiz dönemi.
Fırsatlar var ama herkes için değil — doğru okuyan için var.
My Investor olarak yaklaşımımız net:
Piyasayı tahmin etmeye değil, veriyi analiz etmeye odaklanıyoruz. Çünkü kazanç şansa değil, stratejiye bağlıdır.
Yasin Bayraktar/TİMETÜRK
