Emlak piyasasında yeni denge arayışı
Türkiye'de gayrimenkul sektörü, uzun süredir ekonominin lokomotifi konumunda. Ancak 2025 yılı itibarıyla bu lokomotif, hızını yeniden ayarlamak zorunda.
Bir yanda yükselen maliyetler, artan faiz oranları ve küresel belirsizlikler; diğer yanda hâlâ güçlü olan konut talebi… Bu tablo, yatırımcı için hem risk hem fırsat barındırıyor.
Eskiden “arsa al, unut, zengin ol” devriydi. Şimdi ise oyun kuralları değişti: analiz, bölge seçimi, finansman ve sabır, kazancın anahtarı haline geldi.
Fiyatlar durmuyor ama yön değişti
2025'in son çeyreği itibarıyla konut fiyat artışları önceki yıllara kıyasla ivme kaybetti. TÜİK verilerine göre yıllık fiyat artışı yüzde 29,6 seviyesinde.
Ancak bu ortalama, yanıltıcı olabilir.
• İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde bazı bölgelerde artış yüzde 40'ı aşarken,
• bazı gelişmemiş bölgelerde fiyatlar neredeyse yerinde sayıyor.
Bu farkın nedeni sadece bölgesel gelir düzeyi değil; altyapı yatırımları, ulaşım projeleri, kentsel dönüşüm gibi unsurlar artık fiyatın ana belirleyicileri.
Bugün metronun, yeni çevre yolunun, ya da bir eğitim kampüsünün değdiği semtte fiyatlar bir anda sıçrıyor. Dolayısıyla “lokasyon” klişesi hâlâ geçerli, ama artık “lokasyonun geleceği” daha önemli.
Yatırımcı ne arıyor?
Yatırımcı profili de değişti. Eskiden kısa vadeli kazanç arayan “al-satçı” profili hâkimdi.
Şimdi ise “akıllı yatırımcı” dönemi başladı:
• Kira getirisi güçlü,
• Arzı sınırlı,
• Uzun vadede değerlenme potansiyeli yüksek bölgeler öncelikli hale geldi.
Bir başka eğilim de gayrimenkulü gelir modeli haline getirme çabası.
Yani, yatırımcı artık “bir daire alayım, dursun” demiyor.
“Nasıl değer üretirim?” diye soruyor:
Kısa dönem kiralama, ticari dönüşüm, öğrenci evi, butik ofis, hatta arsa üzerinde tiny house konsepti…
Bu yeni nesil yaklaşımlar, yatırımın pasif değil aktif yönetimini gerektiriyor.
Ev almak mı, yatırım yapmak mı?
Son dönemde konut talebinin ikiye ayrıldığı net:
1. Barınma ihtiyacıyla ev alanlar,
2. Sermayesini korumak isteyen yatırımcılar.
Faizlerin yükselmesiyle krediye erişim zorlaştı, bu da nakit alıcıların gücünü artırdı.
Konut kredisi kullanmadan alım yapan yatırımcı, pazarlık gücünü elinde tutuyor.
Ancak yatırımın sadece “fiyat artışı” üzerinden okunması riskli.
Bir dairenin yıllık kira getirisi ortalama %4–5 seviyesinde.
Bu oranın döviz veya mevduat getirisiyle kıyaslandığında düşük kaldığı doğru, ancak emlak yatırımı hâlâ en istikrarlı varlık sınıfı olma özelliğini koruyor.
Unutmayın: Borsa düşebilir, döviz dalgalanabilir, ama iyi konumda bir mülk her zaman alıcısını bulur, hep söylediğimiz gibi en güvenilir liman gayrimenkul alımı.
Küresel yatırımcı Türkiye'yi izliyor
Yabancı yatırımcı ilgisi 2025'in başında bir miktar azalmış olsa da 2025 son çeyreğinde yeniden artış eğiliminde.
Körfez ülkelerinden gelen yatırımcılar, özellikle İstanbul, İzmir ve Antalya şehirlerinde yeniden alım yapmaya başladı.
Türkiye'nin gayrimenkul piyasası hâlâ Avrupa'ya göre fiyat/performans açısından cazip.
Küresel yatırımcıların ilgisi, iç piyasada da güven yaratıyor.
Zira yabancı yatırımcı, bölgeye sadece para değil; istikrar sinyali de getiriyor.
Riskler: Görmezden gelinmemesi gereken gerçekler
Her fırsat dönemi, beraberinde risk de getirir.
Emlak sektöründe 2025'in risk başlıkları şöyle:
• İnşaat maliyetlerinde dalgalanma,
• Arsa fiyatlarının spekülatif artışı,
• Talebi aşan fiyatlama,
• Finansman zorlukları.
Ayrıca, bazı bölgelerde fiyat artışı “yatırım değeri” değil, “psikolojik beklenti” kaynaklı.
Bu da orta vadede düzeltme riskini beraberinde getiriyor.
Bir diğer risk ise hukuki süreçlerin ihmal edilmesi.
Tapu, iskan, imar planı ve yapı denetimi konularında detaylı inceleme yapmadan yapılan yatırımlar, uzun vadede ciddi zararlar doğurabiliyor.
My Investor'dan yatırımcıya 5 stratejik öneri
1. Veriyle karar verin: Emlak artık duyguyla değil, analizle yönetilen bir yatırım aracı.
2. Kira getirisine odaklanın: Kısa vadede kazanç yerine sürdürülebilir gelir daha değerlidir.
3. Yeni gelişen bölgeleri araştırın: Ulaşım yatırımı olan, imar düzenlemesi yapılan bölgeler önümüzdeki 3 yılda fark yaratacak.
4. Portföy çeşitlendirin: Tek bir mülk yerine küçük birkaç birimle daha dengeli bir getiri elde edebilirsiniz.
5. Uzun vadeli düşünün: Gayrimenkul bir “yarış” değil, bir “maraton”dur. Sabır, en büyük sermayenizdir.
Emlak sektörü Türkiye'nin ekonomik nabzıdır. Her dalgalanma, toplumun gelir dağılımına, yaşam tarzına ve geleceğe bakışına ayna tutar.
2025'te bu aynada gördüğümüz şey, artık “hızlı kazanç” değil; akıllı yatırım, sürdürülebilir değer ve stratejik sabırtır.
Yatırımcı için soru artık “nereden alayım?” değil,
“nerede değer üretirim?” olmalıdır.
Ve bu sorunun cevabı, hâlâ aynı adreste gizli:
Emlakta, ama doğru zamanda, doğru yerde.
Yasin Bayraktar \ Timeturk
