Türkiye emlak piyasası bugünlerde alışık olmadığımız bir ruh hâlinde.
Ne sert düşüş başlıkları var ne de “kaçırılmayacak fırsat” manşetleri.
Piyasa konuşmuyor. Piyasa bağırmıyor. Piyasa iddialı cümleler kurmuyor.
Ama tam da bu yüzden dikkatle dinlenmesi gerekiyor.
Finansal piyasalarda sessizlik çoğu zaman durağanlıkla karıştırılır. Oysa tecrübe şunu gösterir: Asıl yön değişimleri, en az gürültü çıkaran dönemlerde yaşanır. Emlak piyasası da bugün tam olarak bu eşikte duruyor.
Uzun süredir herkes aynı soruya kilitlendi: “Fiyatlar düşer mi?”
Bu soru, piyasanın ruhunu anlamaktan çok, belirsizlikten beslenen bir temenninin yansımasıydı. Bugün ise sahadaki gerçeklik başka bir noktaya işaret ediyor. Artık soru şu:
“Bu nitelikte, bu lokasyonda, bu fiyata tekrar ev bulunur mu?”
Çünkü özellikle büyük şehirlerde, başta İstanbul olmak üzere, fiyatlar düşmüyor; zaman kazanıyor. Reel anlamda baskılanan fiyatlar, bir süredir yatay seyrediyor. Ancak bu yataylık bir denge değil, bir bekleyiş. Ve her bekleyiş, sonunda bir yön seçer.
Bu noktada yatırımcıyı yanıltan en büyük hata, “genel piyasa” algısıdır. Oysa emlak piyasasında genel tablo diye bir şey yoktur. Aynı sokakta iki bina, iki farklı piyasa yaratabilir. Bugün İstanbul'da nitelikli projeler satılıyor. Doğru lokasyonda, doğru metrekarede, doğru hedef kitleye hitap eden konutlar alıcı buluyor. Buna karşılık yanlış fiyatlanmış, lokasyon avantajı olmayan, plansız projeler stokta kalıyor.
Bu tablo bize şunu söylüyor:
Piyasa düşmüyor, ayıklanıyor.
Devletin son dönemde attığı adımlar da bu ayıklanma sürecini hızlandıracak nitelikte. TOKİ'nin kiralık sosyal konut hamlesi, sadece arz tarafında bir genişleme değil; kira piyasasına verilmiş açık bir mesajdır. “Bu artış hızı sürdürülemez” deniyor. Devlet, sosyal ihtiyacı karşılamak için sahaya iniyor.
Ancak burada sık yapılan bir yanılgıyı da düzeltmek gerekiyor. Devletin ürettiği sosyal konut ile özel sektörün sunduğu nitelikli konut aynı kulvarda yarışmaz. Devlet, barınma sorununa çözüm üretir. Özel sektör ise yaşam standardına, yatırım değerine ve beklentiye cevap verir. Bu nedenle doğru segmentte konumlanmış projeler bu süreçten zarar görmez; aksine netleşir ve güçlenir.
Diğer tarafta 500 bin konut projesi ve yaklaşan kura süreçleri var. Özellikle İstanbul'da ciddi bir “bekle-gör” psikolojisi oluşmuş durumda. Birçok alıcı, kura çıkma ihtimalini masada tutarak piyasadan uzak duruyor. Oysa geçmiş deneyimler gösteriyor ki kura süreçleri yaklaştıkça piyasada garip bir hareketlilik başlar. Fiyatlar sert şekilde artmaz belki, ama pazarlık payı hızla daralır. Satıcı bekler. Alıcı sıkışır. Zaman, satıcının lehine çalışır.
Faiz cephesinde de benzer bir yanılsama hâkim. Evet, konut kredisi faizleri hâlâ yüksek. Ancak emlak yatırımının doğası gereği kazanç, faizlerin düştüğü gün değil, faizlerin düşeceğine inanılmadan önceyapılan alımlarda oluşur. Faizler düştüğünde herkes alıcı olur. Herkesin alıcı olduğu yerde ise avantaj kaybolur.
Bugün sahada şu cümleyi çok duyuyoruz:
“Biraz daha bekleyelim.”
Bu cümle çoğu zaman temkin değil, kararsızlık anlamına gelir. Ve emlak piyasasında kararsızlık, genellikle maliyetlidir.
İstanbul özelinde tablo netleşmiş durumda. İyi projeler hız kesmeden satılıyor. Ortalama projeler zamana oynuyor. Kötü projeler ise alıcı bekliyor. Bu bir kriz değil; piyasanın kendi kendini disipline etmesi.
Sonuç olarak şunu net söylemek gerekiyor:
Emlak piyasası bugün bağırmıyor.
Ama dikkatle dinleyenler için çok şey anlatıyor.
Sessizlik, her zaman durgunluk değildir.
Bazen sessizlik, en doğru kararların alındığı an demektir.
Piyasa fısıldarken dinleyenler,
yarın bağırdığında kazananlar olur.
My Investor olarak biz bu dönemi “bekleme” değil, seçici, bilinçli ve stratejik hareket etme zamanı olarak okuyoruz. Çünkü emlakta kazanç, manşetlerle değil; zamanında alınmış doğru kararlarlayazılır.
Yasin Bayraktar \ Timeturk
