Emlak Vergilerinde Astronomik Artış ve Haklarımız
Türkiye, 2026 yılına girerken emlak vergilerinde öyle bir tabloyla karşı karşıya ki, bu durum sadece mali bir yük değil; toplumsal, sosyolojik ve ekonomik sonuçları da olacak.
Fahiş Artışların Anatomisi
• Takdir komisyonları, her 4 yılda bir taşınmazların rayiç bedellerini belirliyor.
• 2025 yılı, 2026–2029 dönemini kapsayacak yeni değerlerin açıklandığı yıl oldu.
• Ancak bu yıl açıklanan rakamlar, bugüne kadar görülmemiş oranlarda arttı:
• Bazı bölgelerde 5 ila 18 kat
• Büyükşehir ve turizm bölgelerinde 40–50 kat
• İstanbul'da %1400'e varan artışlar
Rayiç bedel artışları yalnızca emlak vergisini artırmıyor. Aynı zamanda:
• Tapu harcı, alım-satım işlemlerinde yeni rayiç üzerinden hesaplanacak.
• İntikal ve veraset vergileri, miras yoluyla geçen taşınmazlarda ağır yük getirecek.
• Değerli konut vergisi, daha geniş kesimi kapsar hale gelecek.
• Ev sahipleri: Emlak vergisi katlanacak. Yüksek rayiç, aynı zamanda tapu harcı ve intikal vergisinde de ek maliyet anlamına geliyor.
Şehir Bazında Artış Tablosu
Şehir 2025 Rayiç Değeri (bin TL/m²) 2026 Rayiç Değeri (bin TL/m²) Artış Oranı (%)
İstanbul 100 1400 1300
İzmir 80 500 525
Antalya 70 400 471
Ankara 60 300 400
Bursa 50 250 400
1. Vergi Maliyetlerinin Yansıtılması
Tapu harcı, değer artış kazancı vergisi ve kira gelirine yönelik sıkı denetimler nedeniyle ev sahipleri ve satıcılar, ek vergi yüklerini doğrudan satış fiyatlarına veya kiralara yansıtıyor.
2. Kayıt Dışılığın Azalması
Önceden düşük bedel gösterilerek yapılan satışların artık gerçek değer üzerinden yapılması zorunlu hale geldi. Bu durum, resmi fiyatların otomatik olarak yükselmesine yol açtı.
3. Psikolojik Etki ve Beklenti Yönetimi
Bazı satıcılar “vergiler arttı, maliyet yükseldi” algısını fırsata çevirerek, aslında gerekenden fazla fiyat artışı yapabiliyor. Bu durum “fahiş artış” olarak nitelendiriliyor.
4. Arz-Talep Dengesizliği
Yeni düzenleme sonrası bazı yatırımcıların alım kararlarını ertelemesi, piyasada satışa sunulan konut sayısını azalttı.
5. Kira Piyasasına Zincirleme Etki
Ev sahipleri, yeni vergi yüklerini kira fiyatlarına yansıttığında, piyasada genel bir yükseliş eğilimi oluşuyor. Özellikle büyük şehirlerde bu artışlar kısa sürede “fahiş” seviyelere çıkabiliyor.
Hukuki Yol: İtiraz Hakkı
Vatandaşın elinde önemli bir koz var:
• Vergi Mahkemesine dava açma hakkı
• Süre: Askı ilanından itibaren 30 gün → Bu yıl için son tarih 8 Eylül 2025
• Dava kazanılırsa, sadece bireysel değil, aynı sokaktaki tüm mülk sahipleri için emsal teşkil edebilir.
Dava dilekçelerinde özellikle şu hususlar öne çıkarılmalı:
• Piyasa gerçekleriyle uyumsuz artış oranı
• Objektif değerleme raporu eksikliği
• Vergide ölçülülük ve adalet ilkesine aykırılık
Bu mesele sadece “emlak vergisi” değil. Bu mesele, “barınma hakkı” ve “mülkiyet hakkı” meselesidir. Eğer toplum olarak bu artışlara karşı hukuki haklarımızı kullanmazsak, önümüzdeki yıllarda Türkiye'de ev sahipliği oranı hızla düşecek ve geniş kitleler kiracılığa mahkûm olacak.
My Investor olarak tavsiyemiz; bu süreçte mutlaka rayiç değer listenizi kontrol edin, gerekirse uzman raporu alın ve yasal sürede itirazınızı yapın.
