Küçük ama lüks isterim!

Türkiye gayrimenkul sektörü ve konut trendlerini AA muhabirine değerlendiren TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, konut tercihlerinde son yıllarda geçerli olan trendlerin incelediğinde sosyal yapıda görülen değişiklikler sonucu konut tiplerindeki tercihlerin de değiştiğini söyledi. Büyükşehirlerde yalnız yaşayanlar ve yeni evli genç çiftlerin veya tek çocuklu aile sayısının artmasıyla birlikte çok odalı konutlar yerine stüdyo, 1 1 ve 2 1 konut tipleri tercih edildiğini ifade eden Dinçer, bu tip konutların hem konforlu hem de daha kolay sahip olunabilir nitelikte olduğunu ifade etti.

Dinçer, proje mimarlarının isim yapmış olmasının da lüks konuta olan ilgiyi artırdığına dikkati çekerek, ''Konut içerisinde yatak odaları yerine ortak alanların genişliği tercih edilen bir durum haline geliyor. Geniş ve kullanışlı mutfaklar konutun seçilmesinde etkin rol oynuyor'' dedi.

TSKB Gayrimenkul'un uzman değerleme ekibi tarafından üç büyük ilde gerçekleştirilen araştırma sonuçlarına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de konut sektöründe rezidans konseptli yapıların alışveriş merkezi ve ofisle birlikte yer aldığı projelerin hız kazandığını aktaran Dinçer, üst gelir grubunun tercih ettiği rezidanslarda, güvenlik, konfor ve ulaşım imkanlarının kolaylığı, günlük temizlik servisi, resepsiyon hizmeti, güvenlik, alışveriş servisi, otopark, spor alanları, yüzme havuzu ve vale parking hizmetlerinin sosyal olanaklarla donatılan rezidansları farklı kıldıklarını belirtti.

Üç büyük ilde geçmişten bugüne süren merkezde yaşama eğilimlerinin değişmesi ile insanların kent merkezindeki hareketten, kalabalıktan ve otopark problemlerinden uzaklaşmak için kent merkezinden uzakta, sakin ve kaliteli yaşam eğilimlerinin arttığını söyleyen Dinçer, şunları kaydetti:

''Önümüzdeki dönemde konut eğilimlerinin, kent merkezinde ve yüksek katlı binalarda rezidans konsepti sunan yapılarda, kentin dışına doğru gelişen aksta, tercih edilebilirliği yüksek bölgelerden biri olarak lüks villa tipi yapılarda ve lüks konutların bulunduğu sitelerde artacağını öngörüyoruz. Ayrıca konut alırken yer, fiyat, deprem yönetmeliğine uygunluk, evin büyüklüğü ve toplu taşımaya yakınlık da diğer kriterler olarak dikkati çekiyor.''

Dinçer, konutta yeni trendlerin oluştuğunu belirterek, ''Konutlarda fonksiyonalite artık bir lüks değil, bir ihtiyaç olarak görülüyor. Konutlarda yüksek standartlarda yalıtım, ısı ve neme karşı yalıtım ile birlikte ses yalıtımı aranıyor. Fonksiyonel dizaynlar isteniyor. Geniş kullanımlı sosyal aktivite alanlarına sahip konutlar talep edilirken, işletme giderlerinin de minimum olduğu projeler tercih ediliyor. Görsel anlamda estetik ve dinlendirici rekreasyon alanlarına sahip konutlar tercih ediliyor. Lüks konut talebi yüksek katlı rezidans olarak tanımlanan projelere doğru kayıyor. Depreme karşı güvenli statik olarak güçlü malzemelerin kullanıldığı projeler tercih ediliyor. Son olarak konutun güvenlikli bir sitede olması, okulu, alışveriş merkezi, sosyal tesisleri ile artık sadece oturulacak bir ev değil bir yaşam alanında olması isteniyor'' dedi.

''1 1 VE 1 0'LAR YATIRIM AMAÇLI OLARAK NİHAİ TÜKETİCİNİN İLGİ ALANINDA''

İstanbul'da alım sebebine bağlı olarak tercih edilen daire tiplerinde farklılık yaşandığını anlatan Dinçer, ''Örneğin, Kartal çevresindeki projeler incelendiğinde 1 0 ve 1 1 dairelerin sayıca fazla olduğu projeler görülüyor. Bunun en büyük sebebi bölgenin yatırım amaçlı olarak nihai tüketicinin ilgi alanında olmasıdır. Durum böyle olunca 1 0 ve 1 1 daireler fiyat avantajları nedeni ile alınabilirliği daha yüksek daireler olarak karşımıza çıkıyor. Oturum amaçlı alınan gayrimenkulde ise mutfak ve oda dağılımları önem kazanıyor. Alıcının alım gücüne bağlı olarak 2 1, 3 1 daireler talep görüyor'' değerlendirmesinde bulundu.

Her ne amaçla alınırsa alınsın son dönemin en önemli konularından birinin konut projelerinin güvenlikli ve sosyal tesis alanlarına sahip olması olduğunu aktaran Dinçer, şunları belirtti:

''Büyükşehirlerde yalnız yaşayan insanların sayısının artmasıyla birlikte, 1 1 ve 1 0 konutların kiralama ve satın alma için tercih edilmeye başladığını görüyoruz. Artan eğitim düzeyi ve bireyselleşme sebebiyle özellikle büyükşehirlerde yaşayan gençler ailenin yanından ayrılarak ciddi bir konut talebi yaratmakta olup söz konusu talebi karşılamak adına son yıllarda apartman tipi 1 1 ve 1 0 konutlar üreterek ihtiyaç karşılanmaya çalışılıyor. Ayrıca, son yıllarda trend haline gelen 1 1 ve 1 0 konut tipleri, ev sahibi olmak için uygun yatırımlar olarak algılanıyor.

Son dönemde bol miktarda geliştirilmeye başlanan ve adına 1 1 denilen daireler sadece salon ve yatak odası mekanından oluşan, ıslak hacimler dışında bunlardan başka odası olmayan dairelerdir. Bu günlerde 1 0 olarak duyduğumuz daireler ise sadece salonu olan ama ayrıca bir odası olmayan dairelerdir. Efektif alan kullanımı yarattığından, küçük mekanda şık çözümler getirdiğinden bu tip dairelerde mutfağın salon içine entegre edilmesi yaygın projelendirme şeklidir. Özellikle sayısı hızla artan büyük şehirlerdeki özel üniversite öğrencileri için bu tip daireler vazgeçilmez alternatif oluşturuyor.''

''HANE HALKI SAYISININ YÜKSEK OLDUĞU BÖLGELERDE 1 1 VE 1 0 PROJELERE YATIRIM DOĞRU OLMAYABİLİR''

Uluslararası ve yabancı ziyareti fazla olan şirketlerin 1 0 daireleri satın alarak dönemsel misafirlerini ağırlayabildiğine, bu şekilde otel masrafında bir azalma sağlanarak gayrimenkul sahibi olunabileceğine işaret eden Dinçer, ''Kullanım amaçlı alımların yanı sıra yatırım yapmak isteyen ama kısıtlı bütçeye sahip olan kişiler de bu tarz konutları tercih ediyor. Diğer taraftan yatırım amaçlı alınan bu tür gayrimenkullerin kiraya verilmesi de daha kolay olabiliyor. Burada gözden kaçırılmaması gereken husus projenin nerede olduğu. Merkezi iş alanı akslarında, daha çok çalışan nüfusun tercih ettiği bölgeler ve havaalanına yakın bölgeler 1 0'lar için cazip noktalar olurken, yerleşik bir konut alanı ve ortalama hane halkı sayısının yüksek olduğu bölgelerde ve projelerde bu tarz bir yatırım doğru yatırım olmayabilir'' şeklinde konuştu.

Dinçer, İstanbul'da Ataşehir, Şişli (Maslak, Bomonti, vb.) ve Kartal bölgesinde 1 1 ve 1 0 tipi konut projelerinde artış yaşandığını belirterek, ''Lokasyon ve satış stratejisi problemi olmadığı sürece, konut projelerinde en hızlı satılan konut tipleri stüdyo ve 1 1 tipindeki konutlar oluyor. Proje konseptine göre değişmekle birlikte, kule şeklinde tasarlanan projelerde 1 0 ve 1 1 tipi konutların dağılımı Maltepe-Kartal aksı için ortalama yüzde 60 seviyelerindedir. Ataşehir Bölgesi'nde bu oran yaklaşık yüzde 50 seviyelerindedir. Maslak bölgesinde ise bu oran daha da yükseliyor'' dedi.

''ÜNİVERSİTELİLER 1 1, ORTA GELİR GRUBU 2 1 VE 3 1 PROJELERİ TERCİH EDİYOR''

İzmir'de 1 0 konut tipinin çok tercih edilmediğini buna nazaran 1 1 konut tiplerinin daha çok talep gördüğünü anlatan Dinçer, ''Son yıllarda prestijli konut projeleri ve yükselen gökdelenlerin yer aldığı, Karşıyaka, Alsancak Bayraklı, Narlıdere, Bornova, Balçova, Konak, Buca ve Gaziemir bölgelerinde yaptığımız araştırma sonuçlarına göre, 1 1, 2 1 ve 3 1 konut tiplerinin tercih edildiği, rezidans tipi konutlarda 1 1 konut tipinin oranı yüzde 45 yüzdelik dilimle en çok talep edilen konut tipi olduğu tespit edilmiş olup, apartman tipi konutlarda 1 1 konut tipinin oranı yüzde 20'ler de olduğu görüldü. 1 0 konut tipi, İzmir genelinde tercih edilmediği yüzde 1-2 aralığında olduğunu tespit edildi. İzmir kent merkezinde yer alan mevcut rezidanslarda 1 0 konsepti bulunmuyor'' ifadelerinde bulundu.

''İzmir'de stüdyo ve 1 1'leri üniversiteliler, 2 1 ve 3 1 konut tiplerini orta gelir grupları tercih ediyor'' diyen Dinçer, 1 1 rezidans konseptli konut tiplerinin, yatırım amaçlı ve prestijli konutlarda yaşamayı tercih eden kesimin fazla olmasından kaynaklandığına dikkati çekti.

Dinçer, ''Orta gelir grubunun, apartman tipi konut tiplerini tercih ettiği, Bornova, Buca, Balçova, Karabağlar, Gaziemir ve Çiğli bölgelerinde yoğunlaşan, genelde 2 1 ve 3 1 konut tipinin talep gördüğü, 100 -150 metrekare büyüklüğünde daireleri tercih ettikleri gözlemleniyor'' değerlendirmesini yaptı.

''KONUT TERCİHİNDE EN ETKİLİ OLAN FAKTÖR ARTIK GÜVENLİK''

Ankara'da yeni konut projelerinde stüdyo tipi küçük dairelerin oranı daha şimdiden yüzde 50'ye ulaştığını, hem alırken hem satarken, hem de kiraya verirken kazandıran 1 1 tipi dairelerin gördüğü talebin ardından gayrimenkul şirketlerinin tek odalı otel tipi 1 0 dairelere ağırlık vermeye başladığını anlatan Dinçer, ''Avrupa, Amerika ve Japonya'da olduğu gibi küçük metrekareli dairelere olan talebin artması, yeni projelerdeki yaşam standardından ve sosyal imkanlardan yararlanmak isteyenlerin daha ucuza buna sahip olmasından kaynaklandı. Stüdyo dairelerin satış fiyatları ise birkaç odalı dairelere göre her yıl artıyor. Son yıllarda stüdyo ve 1 1 dairelere olan talep toplu konut üreticilerinin de yeni projelerinin en az yüzde 15'ini tek odalı dairelere ayırmasına yol açıyor'' dedi.

Dinçer, 1 0 konut tiplerinde arz talep dengesinin Ankara'da bölgesel olarak farklılık gösterse de genel olarak artan arza paralel bir talep bulunduğunu belirterek şunları kaydetti:

''Sürekli gelişen ve Ankara'nın gayrimenkul piyasasında kapsamlı büyük projelerin adresi olan Ümitköy-Eskişehir Yolu-Çukurambar bölgelerinde artan arza paralel olarak talep var. Gelişen inşaat teknolojisinin yanı sıra yapı malzemelerinin ulaştığı çeşitlilik, günümüzün mimarisine uygun, özgün tasarımların gerçekleşmesine önemli katkılar sağlıyor. Birbirinden değişik ve renkli konseptlerle gerçekleştirilen konut projeleri, tüketicilerden yoğun ilgi görüyor.

Ankara'nın birçok bölgesinde özellikle Ümitköy-Çayyolu, Eskişehir Yolu, Çukurambar gibi yeni gelişen ve Batıkent, Bahçelievler, Emek gibi şehir merkezine yakın eski semtleri başta olmak üzere neredeyse bütün semtlerinde 1 0 konutların yer aldığı projelere ve tek bloklu apartman dairelerine rastlanıyor. Bu tip projelerin tercih edilmesinin en büyük nedeni Ankara'nın öğrenci şehri olması ve yalnız başına yaşayan memur kesimin olmasıdır.

Önceki yıllarda Ankara'daki konut projelerinde tüketiciler daha çok metrekaresi büyük, havuzlu ve ortak yaşam alanı olan projelere rağbet gösteriyordu. Konutta talebi belirleyen temel faktörler artık eskisinden çok farklı. Kent merkezinde ama sıkışık ara sokaklarda bitişik nizam apartman daireleri artık tercih edilmiyor. Son araştırmalar gösteriyor ki, konut tercihinde en etkili olan faktör artık güvenlik. Konut alanlar, artık etrafı çevrili ve güvenlik görevlilerinin bulunduğu konutlarla daha fazla ilgileniyor.'' (AA)

Küçük ama lüks isterim!

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Işıl Dinçer, konutlarda fonksiyonalitenin artık bir lüks değil, bir ihtiyaç olarak görüldüğünü, konutlarda yüksek standartlarda yalıtım, ısı ve neme karşı yalıtım ile birlikte ses yalıtımının arandığını belirtti.