Türkiye’de gayrimenkul denildiğinde uzun yıllar boyunca ilk akla gelen yatırım aracı konuttu. Ancak özellikle pandemi sonrasında yatırım alışkanlıklarında önemli bir değişim yaşandı. Artan konut fiyatları, şehir merkezlerinde yükselen maliyetler ve insanların daha geniş yaşam alanlarına yönelmesiyle birlikte arsa ve tarla yatırımları ciddi şekilde ön plana çıktı.
Bir dönem neredeyse hangi bölgede olursa olsun “toprak alın, nasıl olsa değerlenir” anlayışı hâkim oldu.
Özellikle büyükşehirlerin çevresinde, gelişmekte olan ilçelerde, sahil bölgelerinde ve turizm potansiyeli bulunan lokasyonlarda arsa ve tarla fiyatlarında çok hızlı yükselişler gördük.
Bugün ise piyasanın daha farklı bir noktaya geldiğini düşünüyorum.
Artık yatırımcı daha temkinli.
Satış süreleri bazı bölgelerde uzuyor, pazarlık oranları artıyor ve geçmişte yalnızca “ileride imara açılır” beklentisiyle kolaylıkla alıcı bulan bazı araziler bugün aynı ilgiyi görmüyor.
Bu tablo doğal olarak şu soruyu beraberinde getiriyor:
Arsa yatırımının dönemi bitti mi?
Bence kesinlikle bitmedi.
Ancak arsa yatırımında “ne alırsam yükselir” dönemi ile “doğru olan yükselir” dönemi arasındaki geçişi yaşıyoruz.
Arsa neden bu kadar ilgi gördü?
Arsa ve tarla yatırımının son yıllarda bu kadar büyümesinin birkaç temel nedeni var.
Birincisi, konuta erişim maliyetinin yükselmesi.
İstanbul gibi büyükşehirlerde iyi lokasyondaki bir konuta yatırım yapmak ciddi sermaye gerektirirken, yatırımcı daha düşük bütçelerle farklı şehirlerden veya gelişmekte olan bölgelerden arazi satın alabildi.
İkincisi, toprak yatırımının toplumumuzdaki güçlü karşılığı.
“Toprak kaybettirmez” düşüncesi Türkiye’de nesillerdir devam ediyor.
Bu düşüncenin yanlış olduğunu söylemek mümkün değil. Sonuçta toprak sınırlı bir varlık. Ancak burada çok önemli bir ayrım yapılması gerekiyor:
Her toprak aynı değerde değildir ve her arazi aynı hızda değerlenmez.
Bir yatırımın sadece “arsa” veya “tarla” olması onu otomatik olarak iyi yatırım haline getirmez.
Ucuz arazi ile fırsat arazi aynı şey değildir
Bugün sosyal medyada veya ilan sitelerinde çok sayıda arazi ilanıyla karşılaşıyoruz.
“Bölgenin en ucuzu.”
“Kaçırılmayacak yatırım fırsatı.”
“Yakında imara açılacak.”
“Yeni proje geliyor.”
“Beş yılda katlar.”
Bu ifadeler yatırımcının ilgisini çekebilir ancak profesyonel yatırım kararı bunlarla verilemez.
Bir arazinin metrekare fiyatının düşük olması onun ucuz olduğu anlamına gelmez.
Örneğin 500 TL metrekare fiyatıyla satılan bir arazi, bulunduğu bölgenin gerçek değeri 300 TL ise pahalıdır.
Buna karşılık 3.000 TL metrekare fiyatıyla satılan başka bir arazi, aynı bölgedeki emsaller 4.000 TL seviyesindeyse fırsat olabilir.
Bu nedenle yatırımcıların artık şu ayrımı çok iyi yapması gerekiyor:
Ucuz olanı değil, değerinin altında olanı aramak.
Gayrimenkul yatırımının temel mantığı da zaten burada başlıyor.
Her tarla geleceğin arsası değildir
Arsa ve tarla yatırımında en fazla karşılaştığımız yanlış beklentilerden biri imar konusudur.
Bir yatırımcı tarla satın alıyor ve birkaç yıl içerisinde bölgenin imara açılacağını düşünüyor.
Ancak imar süreci tahmin edildiği kadar basit değildir.
Belediyelerin planları, bölgenin gelişim yönü, altyapı yatırımları, kamu projeleri, ulaşım ağları ve çok sayıda teknik kriter devreye girer.
Dolayısıyla yalnızca “buranın ileride imara açılacağı söyleniyor” cümlesiyle yatırım yapılmasını doğru bulmuyorum.
Bir arazi satın alınırken öncelikle mevcut durum analiz edilmeli.
Tapu niteliği nedir?
Hisseli mi, müstakil mi?
Kadastro yolu var mı?
Araziye fiili ulaşım mümkün mü?
İmar planı içerisinde mi?
Yakın çevrede yapılaşma nasıl ilerliyor?
Elektrik, su ve diğer altyapı imkanları ne durumda?
Bölgenin önümüzdeki yıllardaki gelişimini destekleyecek gerçek bir neden var mı?
Bu soruların cevabı yatırım kararının temelini oluşturmalıdır.
“Buraya proje gelecek” sözü yatırım analizi değildir
Arsa piyasasında söylenti çok hızlı yayılır.
Yeni yol yapılacağı, organize sanayi bölgesi kurulacağı, büyük bir konut projesinin geleceği veya bölgenin imara açılacağı konuşulabilir.
Bazıları gerçekten gerçekleşir, bazıları ise yıllarca söylenti olarak kalır.
Yatırımcı açısından önemli olan söylentiyi satın almak değil, mümkün olduğunca resmî ve doğrulanabilir gelişmeyi satın almaktır.
Çünkü gayrimenkulde beklenti fiyatın içine çok hızlı girebilir.
Herkes aynı projeyi konuşmaya başladığında çoğu zaman arsa fiyatları zaten yükselmiş olur.
Asıl profesyonellik, bir bölgenin gelişme potansiyelini fiyatlar tamamen yükselmeden önce analiz edebilmektir.
Arsa yatırımında artık likiditeyi konuşmalıyız
Türkiye’de gayrimenkul yatırımında genellikle tek soru sorulur:
“Kaça alırım, kaça satarım?”
Bence bunun yanına mutlaka üçüncü bir soru eklenmeli:
“Satmak istediğimde ne kadar sürede satarım?”
Çünkü kâğıt üzerinde 10 milyon TL değerinde görünen ancak aylarca alıcı bulunamayan bir gayrimenkul ile gerçek piyasada 9 milyon TL’ye kısa sürede satılabilen bir gayrimenkul aynı değildir.
Likidite, yatırımın görünmeyen değeridir.
Özellikle arsa ve tarla yatırımında bu konu daha da önemlidir.
Yanlış lokasyondan alınan, ulaşımı problemli, hisseli veya kullanım potansiyeli düşük bir arazi uzun süre elde kalabilir.
Dolayısıyla yatırımcı yalnızca gelecekteki fiyat beklentisini değil, gelecekteki alıcı profilini de düşünmelidir.
“Ben bunu beş yıl sonra kime satacağım?”
Bu soru yatırım yapılmadan önce sorulmalıdır.
Piyasadaki yavaşlama fırsat yaratabilir mi?
Bence yaratabilir.
Gayrimenkulde en büyük fırsatlar her zaman piyasanın çok hareketli olduğu dönemlerde ortaya çıkmaz.
Talebin çok güçlü olduğu dönemlerde satıcı fiyat konusunda daha katıdır.
Bir ilan yayınlanır ve kısa süre içerisinde birkaç alıcı çıkar.
Böyle dönemlerde pazarlık yapmak zordur.
Piyasa yavaşladığında ise denklem değişir.
Satış yapmak isteyen gerçek satıcı ile nakit gücü bulunan gerçek alıcı arasında daha güçlü pazarlık imkanları oluşabilir.
Bu nedenle piyasadaki yavaşlamayı sadece olumsuz okumamak gerekiyor.
Özellikle nakit pozisyonu güçlü yatırımcılar açısından önümüzdeki dönem, doğru lokasyondaki doğru araziyi doğru fiyattan toplama dönemi olabilir.
Ancak tekrar söylüyorum:
Her ucuzlayan arazi fırsat değildir.
Karadeniz’de arsa yatırımının matematiği farklıdır
My Investor olarak aktif olduğumuz bölgelerden biri de Karadeniz.
Rize, Ardeşen, Çayeli, Pazar, Fındıklı ile Artvin’in Hopa ve Arhavi ilçelerinde arazi piyasasının kendine özgü dinamikleri bulunuyor.
Karadeniz’de aynı mahallede, hatta birbirine birkaç yüz metre mesafede bulunan iki arazi arasında ciddi değer farkları oluşabilir.
Çünkü burada yalnızca metrekare büyüklüğü yeterli değildir.
Arazinin eğimi çok önemlidir.
Yol cephesi önemlidir.
Deniz veya doğa manzarası önemlidir.
Merkeze ulaşım süresi önemlidir.
Zemin ve yapılaşma imkanları önemlidir.
Arazinin şekli ve kullanılabilir alanı önemlidir.
Bir arazi 2.000 metrekare olabilir ancak eğim veya şekil nedeniyle bunun tamamı verimli şekilde kullanılamayabilir.
Başka bir arazi 1.000 metrekare olabilir fakat düzgün yapısı, yol bağlantısı ve konumu sayesinde yatırımcı açısından daha değerli hale gelebilir.
Bu nedenle özellikle Karadeniz’de “metrekaresi şu kadar” üzerinden yapılan değerlendirmeleri tek başına yeterli bulmuyorum.
Araziyi haritada görmek başka, yerinde görmek başka bir şeydir.
Hisseli arazi konusunda dikkat
Arsa ve tarla yatırımında bir başka önemli konu da hisseli taşınmazlardır.
Hisseli tapulu gayrimenkuller bazı durumlarda fiyat avantajı sağlayabilir.
Ancak yatırımcının satın aldığı şeyin hukuki niteliğini çok iyi bilmesi gerekir.
Tapuda size belirli bir metrekare hisse verilmesi, her zaman arazinin üzerinde fiziksel olarak gösterilen belirli bölümün tamamen size ait olduğu anlamına gelmeyebilir.
Bu nedenle yatırım öncesinde tapu kayıtları, hisse oranları ve kullanım durumu detaylı şekilde incelenmelidir.
Sadece satıcının gösterdiği yere bakarak karar vermek yerine, hukuki durumun da kontrol edilmesi gerekir.
Gayrimenkulde bazen en pahalı hata, satın alma fiyatında değil; satın almadan önce yapılmayan araştırmada ortaya çıkar.
Uzun vadeli yatırımcı ile kısa vadeli yatırımcı aynı araziyi almamalı
Yatırımcının kendisini tanıması da gerekiyor.
Üç yıl içerisinde parasına ihtiyaç duyabilecek bir yatırımcı ile 10 yıl bekleyebilecek yatırımcının stratejisi aynı olamaz.
Uzun vadeli yatırımcı gelişim potansiyeli bulunan ancak bugünkü likiditesi daha düşük bölgelere bakabilir.
Kısa veya orta vadeli yatırımcı ise talebin mevcut olduğu, alıcı kitlesinin daha geniş bulunduğu ve çıkış yapılmasının daha kolay olduğu lokasyonları tercih etmelidir.
Bu nedenle “En iyi arsa nerede?” sorusunun tek bir cevabı yoktur.
Doğru soru şudur:
“Benim bütçeme, bekleme süreme ve risk anlayışıma göre en doğru arsa nerede?”
Arsa mı, konut mu?
Bu soru da son dönemde çok sık geliyor.
Bence ikisini doğrudan karşılaştırmak doğru değil.
Konut yatırımında kira geliri avantajı vardır. Doğru lokasyonda alınan bir konut yatırımcıya düzenli nakit akışı sağlayabilir.
Arsa yatırımında ise çoğu zaman düzenli kira geliri bulunmaz. Yatırımcı gelecekteki değer artışına odaklanır.
Dolayısıyla arsa yatırımında bekleme maliyetinin hesaba katılması gerekir.
Örneğin beş yıl boyunca gelir üretmeyen bir araziye yatırılan sermayenin alternatif yatırım araçlarındaki getirisi de yatırım hesabının bir parçasıdır.
Profesyonel yatırımcı sadece kazandığı paraya değil, sermayesinin ne kadar süre bağlı kaldığına da bakmalıdır.
Önümüzdeki dönemde hangi arsalar öne çıkabilir?
Ben önümüzdeki süreçte yatırımcının özellikle birkaç temel özelliği bulunan arazilere daha fazla yöneleceğini düşünüyorum.
Ulaşım bağlantıları güçlü olan, yerleşim alanlarına yakın, gelişim yönü net, altyapısı bulunan veya gelişen, tapu ve imar konusunda belirsizliği düşük ve gerçek kullanım potansiyeli bulunan araziler diğerlerinden ayrışabilir.
Çünkü piyasa profesyonelleştikçe yatırımcı hikâye değil, gerekçe satın almak isteyecek.
Bir arsanın neden değerleneceğini açıklayamıyorsanız yalnızca fiyatının yükseleceğini umut ediyorsunuz demektir.
Yatırım ile beklenti arasındaki fark da burada ortaya çıkar.
My Investor olarak piyasaya bakışımız
My Investor olarak arsa ve tarla yatırımının önümüzdeki yıllarda da gayrimenkul sektörünün önemli yatırım alanlarından biri olmaya devam edeceğini düşünüyoruz.
Ancak artık yatırımcıların daha seçici olması gerektiği kanaatindeyiz.
Her arsa yatırım değildir.
Her tarla fırsat değildir.
Her imar beklentisi gerçekleşmez.
Her düşük metrekare fiyatı ucuzluk anlamına gelmez.
Doğru yatırım için bölgenin bugünkü durumunun yanında gelecekteki gelişim potansiyelinin de profesyonel şekilde değerlendirilmesi gerekiyor.
Tapu, imar, yol, altyapı, bölgesel projeler, nüfus hareketleri, arz-talep dengesi ve çıkış senaryosu birlikte incelenmeli.
Çünkü yatırımcı satın aldığı gün sadece bir arazi almıyor.
Aslında o bölgenin geleceğine ortak oluyor.
Bu nedenle benim yatırımcılara yaklaşımım net:
Bir arazi size çok ucuz olduğu için cazip geliyorsa önce neden ucuz olduğunu araştırın.
Bir arazi çok hızlı değer kazanacak deniliyorsa neden değer kazanacağını sorun.
İmar gelecek deniliyorsa kaynağını araştırın.
Bölge gelişecek deniliyorsa hangi yatırımın o gelişimi sağlayacağını öğrenin.
Ve en önemlisi, satın almadan önce çıkış planınızı belirleyin.
Çünkü gayrimenkulde para yalnızca satarken kazanılmaz.
Asıl kazanç doğru fiyattan, doğru lokasyondan ve doğru zamanda satın alırken başlar.
Önümüzdeki dönem arsa piyasasında herkesin kazandığı bir dönem olmayabilir.
Ama doğru analiz yapan, sabırlı olan, söylenti yerine veriye bakan ve gerçek fırsatı ucuz ilandan ayırabilen yatırımcı için önemli fırsatların oluşacağını düşünüyorum.
Toprak hâlâ Türkiye’de güçlü bir yatırım aracıdır.
Ancak yeni dönemin yatırımcısı sadece toprağı değil, toprağın geleceğini satın almak zorunda.
Yasin Bayraktar/TİMETÜRK
