Konut alırken bunlara dikkat edin

1. FORMÜL : KİRA GETİRİSİNİN REHBERLİĞİNDE DEĞER BELİRLEMEK

Konutlann kendisini geri ödemesi yaklaşık 16-20 yıl arasındadır. Yeri, bölgesi, konumu, eski olup olmaması, fiziksel kondisyonu, kul-lanılırlığı gibi özeliklere göre yıl sayısı değişebilir. Bu rakama brüt kira çarpanı (BKÇ) denir.

Peki, bir evin değerine hangi formülle ulaşabilirsiniz?

Diyelim ki.
Aylık geliri 1000 TL olan bir mülk var.
Bunun yıllık geliri; 1.000 TL x 12 ay = 12.000 TL'dir.
Yani,
Eğer, 16 yılı baz alarak satın alıyor ya da satıyorsanız; 12.000 x 16 yıl = 192.000 TL

Eğer, 20 yılı baz alarak satın alıyor ya da satıyorsanız; 12.000x 20 yıl = 240.000 TL

Bunu Unutmayın!

Ama, eğer bir sitede mülk alıyorsanız ya da satıyorsanız; kira değerine genel gider için kiracının ödeyeceği bedeli koyarak hesap yapmanız gerekir. Genel gidericin ödenen rakam olmadan yapılan hesaplarda mülkün kendini geri ödeme süresi çok uzun çıkar, ki aslında bu genel gideri yüksek sitelerde bu şekildedir. Ne kadar çok genel gider söz konusu ise o kadar çok mülkün kendini ödeme süresi uzar.

2. FORMÜL : ARSA VE İNŞAATIN KILAVUZLUĞU

Türkiye'de gayrimenkul alanında ilk çalışmaları yapan Prof. Dr. Ahmet Açlar'a göre değerlemede kullanılacak onlarca yöntem arasında, arsa ve inşaat maliyeti de en güvenilir yöntemler arasında yer alıyor. Peki, bunu hesaplarken nasıl yola çıkacaksınız? İşte, adım adım hesaplama yöntemi..:

■ Alacağınız evin maliyetini arsa ve inşaat olarak ikiye ayınn.

■ Site veya apartmandan ev alıyorsanız, toplam arsadan payınıza düşen arsanın metrekaresini belirleyin. Evinizin site veya apartmandaki arsası diyelim ki, 100 metrekare olsun.

■ Civardaki arsa fiyatlarını araştırın. Arsa metrekare fiyatı 2 bin TL olan bir muhitte ev alıyorsanız 100 metrekare arsanın bedeli 200 bin TL'dir.

■ Alacağınız evin inşaat maliyetinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlarını baz alın. Diyelim ki, almayı düşündüğünüz ev, lüks statüsünde. Metrekaresi 700 TL. Evin büyüklüğü de 100 metrekare. Buna göre evinizin inşaat maliyeti 70 bin TL.

Evin gerçek değeri

Bu durumda arsa bedeli 200 bin, inşaat maliyeti 70 bin TL, yani toplam maliyeti 270 bin TL olan bir konut satın alacaksınız. Size sunulan fiyat ile hesapladığınız maliyet fiyatları arasındaki fark, evi alacağınız şirkete, lokasyona göre değişir. Beklentisi yüksek veya güvenilir ya da iyi marka olmuş bir şirketten ev alıyorsanız maliyet ile satılan ev arasındaki makas büyür. İnşaatına yeni başlanmış bir proje ile bitmiş bir ev arasındaki makas da açık olur.

3. FORMÜL: AYNI SEMTTEKİ DAİRELERDEN KONUTUN GERÇEK DEĞERİNİ YAKALAMAK

Bu hesaplama yönteminde sizi en çok sıkıntıya sokacak şey, gerçekleşmiş "gerçek emsalleri" bulmaktır. Bu yüzden, bu yöntemi uygularken, şu ku¬ralları mutlaka uygulayın:

■ Kıyaslanabilir emsalleri esas alın. Yani, elmalarla armutları kıyaslamayın.

■ Ödeme şekilleri, mülklerin devrinde özel bir durum olmaması, ruhsat ve iskan açısından
mülklerin benzer özellikler göstermesi gibi eşdeğer durumları yanyana getirin.

■ Satın alacağınız daireye emsal olabilmesi için büyüklüğün aynı olması gerektiğini düşünmeyin.

■ Benzer mülk verileri, brüt metrekare değerleri kullanılarak kıyaslana¬bilir. Öncelikle değerde aralık belirlemek işleri kolaylaştırır. Bu yön¬temde bir değer aralığı belirledikten sonra değer karar daha sağlıklıdır.

■ Çevre araştırmalarından çıkan verileri toplayın. Kullanılabilir olanlar listeleyerek metrekare değerine dönüştürün.

İşte bu beş kuralın rehberliğinde aynı senitteki 4 dairenin birbirleri ile kıyaslanarak gerçek değere ulaşıldığı formül...

■ Sizin oturduğunuz sokakta, 90 metrekare alanlı 2+ 1 daire 2 ay önce 90.000 TL civarında satıldı.
Yani, 90.000 TL / 90m2 = 1.000 TL / m2

■ Yine sizin ikamet ettiğiniz sokakta bulunan bina ile aynı sırada olan Mektep Caddesi üzerindeki 15 yıllık binada, 2+1, 95 metrekare kombili, kartonpiyerli ve saten boyalı dairenin 100.000 TL'den satışa çı¬karıldığını gördünüz.

Yani, 100.000 TL/ 95 m2 = 1.052 TL / m2

■ İki arka sokakta ise 2+1, kombili, 5 senelik bir binada ki 100 metrekare daire 90.00 TL'den satışa çıkarıldı.

■ Hemen yan binada ise çok eskimiş ve hasar görmüş, 80 metrekarelik bir mülk 50.000 TL fiyatla satılıyor olabilir. Ama, yine de küçük bir uyarı; fiyatını bulmaya çalıştığımız mülk bu kadar eski değilse, aşağıda ki emsal değeri kullanmak yanlış olabilir.

Yani, 50.000 TL/ 80 m2 = 625 TL / m2

Fiyat nedir?

Bu formüle göre, söz konusu bölgede satın almak istediğiniz dairenin metrekare fiyatı 900 TL ile 1.052 TL arasında olabilir. Alacağınız mülkün, brüt metrekare değeri ile bu verileri çarparak değer aralığına ulaşabilirsiniz. Sonra karşılaştırdığınız bu mülklerin diğer özellikleriyle kendi düşündüğünüz mülkü kıyaslayarak değeri bir yerde konumlandırabilirsiniz.

Tebernüş Kireççi Ne Diyor?

1) EKSPERTİZ YAPTIRIN : Alırken de satarken de mutlaka ekspertiz çalışması yaptırın. Ekspertiz çalışması size 200-300 TL'ye mal olabilir. Harca¬yacağınız bu parayı gözünüzde büyütmeyin. So¬nuçta ortalama bir insanın hayatı boyunca yapa¬cağı en büyük alım evdir. 200-300 TL'yi harcamak sizi bir çok riskten korur.

2 ) PİYASA KURALLARINA UYUN: Üç yönteme göre maliyetler farklı çkabilir. Bu gayet doğal¬dır. Bu yöntemlerin hangisi doğru? Buna fazla kafa yormayın. Sonuçta piyasa kuralları belli. Em¬sal değer ağırlıklı kullanılır.

3) GERÇEKÇİ OLUN : Alacaksanız alma düşündüğünüz eve negatif, satacaksanız satmayı eve fazla düşündüğünüz eve fazla pozitif davranmayın. Gerçekçi olun. Empati yapın. Doğru fiyatı yakalarsınız.

4) LOKASYONU GÖZ ARDI ETMEYİN:

Alırken de de satarken de, bulunduğu lokasyonu gözardı etmeyin. Beklentisi yüksek lokasyonlarda fiyat, maliyet ve kira çarpanına göre daha yüksek olabilir.

5) İYİ KOMŞUYU SATIN ALAMAZSINIZ:

İyi bir site veya iyi komşular... Herşey para demek dğil. Buların değerini hiç bir ekspertiz çalışmasında ve fiyat hesaplamasında bulamazsınız. Bu faktörü göz önünde bulundurun. Aynı şekilde kötü kiracı ve kötü siteyide unutmayın.

6) EMLAKÇILARA SORUŞTURUN: Maliyet he-arsa fiyatlarını araştırırken dikkatli den rayiç değerler düşük olurdu. Son değerlerde Türkiye genelinde arsa fi-lecek 2-3 yılda prim yapacağı değerin Emlak vergisine tabi arsa fiyatlarım baz uçağınız evi beleşe alıyor psikolojisine, z evi kelepir fiyattan sattığınız psiko¬lojisine kapılırsınız. En iyi fiyat bölgedeki em-lakçılardan öğrenirsiniz.

7) KİRA ÇARPANINA DİKKAT: Kira çarpanı¬nın düşüklüğü, yatırım açsından getiri potansi¬yelinin o denli yüksek olduğu anlamına gelir. Ki¬ra çarpanının yükselmesi satanların lehine, alacak olanlann aleyhinedir. İstanbul'da "Aidatı öde. Bedava otur" kampanyalarını görmüş bir ga¬zeteci olarak dikkatli olmanızı öneririm.

8) DÜKKANLARDA HANGİ YÖNTEM: Dükkan¬ların değeri hesaplanırken bu yöntemlerden en iyi kullanılacak olanı karşılaştırma, kira çarpanı ve maliyet yöntemidir. Çoğu zaman maliyet yön¬temi kullanılmaz bile.

9) TAŞINMA MASRAFLARI: Alırken de satarken de eve taşınma öncesi yapılacak masraftan
gözardı etmeyin. Sonuçta her taşınmada mutlaka masraf yapılır.

10) EVİNİZ HANGİ SINIF: İnşaat maliyetlerinde Bayındırlık Bakanlığı fiyatlannı baz alırken,alacağınız evin hangi sınıf inşaata girdiğini iyi araştırın.

Milliyet

Konut alırken bunlara dikkat edin

Bir konut satın almak istiyorsunuz. Ya da elinizdeki daireyi satmak istiyorsunuz. Kafanız karışık. Çünkü, karşınıza birbirinden çok farklı rakamlar çıkarıyorlar. İşte size konutta işinize yarıyacak altın kurallar.