Türkiye İstatistik Kurumu'nun verilerine göre, oturulan konutun mülkiyet durumunda son yıllarda ciddi bir değişim ortaya çıktı. 2018 yılında halkın yüzde 59'u kendi evinde otururken yüzde 25,2'si kiracı durumunda idi. Bu oran son iki yıllık süreçte yani 2020 yılında ev sahipliğinin artışı yönünde bir trend gösterirken bilhassa büyük şehirlerde kiracı sayısında da artışa neden oldu.
Hal böyle olunca kiracı ve ev sahibi arasında da hukuki bağlar ve devamında yasal düzenlemeler devreye girdi.
Kiracı hakları, mülk sahibi ile kiralayan kişi arasındaki ilişkiyi düzenlemek için yasalarla belirlenmektedir.
Ülkemizde, 2011 yılından bu yana “6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun” ile kiracıların sahip oldukları haklar yasalarla koruma altına alınmıştır.
Bu konuda gerek kiracının gerekse ev sahibinin yapması gereken, dikkat etmesi öncelikli durumlar var.....
Sahip olduğunuz hakları bilmelisiniz
Borçlar Kanunu kapsamında kiracılar belli haklara sahip. Bunun yasal çerçevesi oluşturulurken uygulamada çıkan sorunlar da adli sürece dahil olabilmekte. Bu haklara 2021 yılı açısından baktığımızda kiracıların uyması ve uygulaması gereken belli temel öncelikler bulunuyor.
Borçlar Kanunu gereğince kiracı ve mülk sahibi arasındaki kira sözleşmesi, artık bir senet gibi işlemektedir. Bir yeri kiralamadan önce şartları en ince ayrıntısına kadar okumak, kiracının yararına olacaktır.
Ev sahibi, kontrat süresi dolmadan çıkarabilir mi?
Kiracı hakları hakkında söylenebilecek ilk şey, ev sahibinin haklı bir gerekçesi olmadan kiracıyı kontrat süresi dolmadan evden çıkaramayacağıdır. Haklı gerekçeler, yasalar çerçevesinde belirlenmiştir. Örneğin kiralanan mülk, sahibinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için gerekliyse mülk sahibi, kiracının çıkmasını talep edebilir.
Tadilat masrafları ev sahibinin
Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi mülk sahibini, kira sözleşmesi boyunca mülkü nasıl kiraladıysa o şekilde tutmakla mükellef kılmaktadır. Buna göre evin tadilat masrafları, mülk sahibine aittir. Kiracı, evin yapı masraflarını kendi karşılayarak kira bedelini düşük ödeyebilir. Bu konuda öncelikle ev sahibi ile anlaşma yapmak ve tüm masrafları faturalandırmak önemlidir.
15 gün evvelden yıllık kiralama sürdürülebilir
Kiracı, sonradan oluşan kusurlar nedeni ile evden yeterince faydalanamıyorsa ev sahibinden bu kusurları gidermesini talep edebilir. Tadilat ve yapı kusurlarının sonradan ortaya çıkması ve giderilememesi durumunda kiracı, kira bedelinde indirim talep edebilir.
Kira kontratları, aksi belirtilmedikçe ve sona erecekleri tarihten 15 gün öncesine kadar yeni bir sözleşme hazırlanmamışsa otomatik olarak 1 yıl yenilenir.
Kiracı da kiraya verebilir mi?
Kiracı, kiraladığı mülkü başka birisine kiralık olarak devredebilir. Mülke zarar vermemek şartıyla kiracı, mülkü devretme hakkında sahiptir. Bunun için mülk sahibinden yazılı izin alınması gerekir.
Kiracıların apartmana yönetici olması mümkündür. Bunun için kiracıların apartman kurulunda yapılan toplantılara katılması yeterlidir.
Sigorta ve vergi gibi ödemeler, sözleşmede aksi belirtilmedikçe mülk sahibine aittir.
Depozito hakkının kullanımı
Mülk sahibi, kiracıyı evden çıkarırken evi verdiği gibi teslim aldıysa depozitoyu geri vermekle mükelleftir.
Kiracı, zamanında ödenmeyen kiraları ödemekle yükümlüdür; fakat mülk sahibi, kiranın geç ödenmesinden dolayı kiracıdan cezalı kira benzeri ekstra ödemeler talep edemez. Kiranın ödenmemesi durumunda ev sahibi, kiracıyı tahliye etmek için dava açabilir.
Ev sahibi yıpranma isteyebilir mi?
Kiracı, zamanın yıpratıcılığından dolayı eskiyen demirbaştan sorumlu değildir. Örnek olarak zamanla eskiyen mobilyalar ya da solan duvarların bedeli kiracıdan talep edilemez.Kiracının oturduğu ev, kentsel dönüşüm nedeni ile boşaltılacaksa kiracı, devletten 2 kira kadar yardım alabilir. Detaylar için Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 6306 Sayılı Uygulama Yönetmeliği sayfasına göz atılabilir.Kontratı olmayan kiracının hakları da bu kanun çerçevesinde belirlenmiştir. Yani kiracı hakları, kira sözleşmesi yapılmamışsa da geçerlidir.
Başvururu yeri Sulh Hukuk
Mülk sahibi ile kira ya da konut ve işyeri kuralları konusunda problem yaşayan kiracılar, Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak problemin çözülmesi için işlemleri başlatabilir.
