Yeni yılın ilk gününde gelen KDV sürprizi, emlak piyasasını altüst etti. Büyükşehirlerdeki yeni projelerin vergisi yüzde 18'e fırlayınca, sıfır konut almak zorlaştı. Uzmanlar, 'Eskiye talep patlar, bu da ikinci el fiyatlarını artırır' diyor.
ESKİ EVE RAĞBET ARTAR
İZMİR Emlak Komisyoncuları Odası (İZEKO) Başkanı Mesut Güleroğlu, KDV oranlarındaki değişimin, vatandaşı yeni ev yerine 2. ele yönelteceğini belirtti. Bununla birlikte 2. el konut satışlarında önemli bir artışa neden olacağını ifade eden Güleroğlu, 'Yüzde 18'lik KDV, konutun fiyatını da yüzde 18 artıracak. Bu durum ise ev fiyatlarına aynı oranda yansıyacak. Örneğin, 200 bin lira olan bir konut, yüzde 18 KDV de eklendiğinde 236 bin liraya satılacak.
İKİNCİ ELİ HAREKETLENDİRİR
BU durum ikinci el konut pazarını, dolayısıyla ikinci eldeki fiyatları da hareketlendirecek' dedi.
EMLAK uzmanlarına göre sıfır konutta örneğin yüzde 10-20'lik fiyat artışı, ikinci ele aynı oranda yansımasa bile yüzde 5-7'lik artışa yol açacak. Fiyatlardaki bu psikolojik artış ise ikinci el konutları daha avantajlı duruma getirmiş olacak. Eski konutlar, ufak tadilatlarla daha uygun rakamlara alıcı bulabilir...
2-'Sosyal' itiraz: Orta gelirliye 'kenar' yolu göründü
Yeni düzenlemeye göre, konutta ödenecek vergi, evin bulunduğu arsa metrekare değerine göre belirlenecek. Kamuoyunda 'Robin Hood yasası' olarak anılan, 'zenginden fazla, yoksuldan az' vergi alınmasını öngören yeni düzenlemeye göre arsa birim metrekare vergi değeri 500 ile 1.000 TL arasında olan konutların KDV'si yüzde 8, 1.000 TL'nin üzerindeyse yüzde 18 olarak uygulanacak. Uygulama yapı ruhsatını 1 Ocak'tan sonra alan evleri kapsayacak. Buna göre şehir merkezinde neredeyse tüm semtlerde vergi oranı yüzde 18, çeperlerdeki semtlerde ise yüzde 8 olacak. Yani Levent'teki konuta yüzde 18 vergi uygulanırken, Bayrampaşa'da satılan konuttan yüzde 8 vergi alınacak.
ORTADİREĞİ VURACAK
SİSTEM gayrimenkul sektörü temsilcilerinin bir bölümünde 'bayram havası' yaratsa da ciddi bir çoğunluk için sektörün büyümesini durduracak, hatta 'zenginden fazla almanın' aksine orta geliri şehir merkezinden uzaklaştıracak 'vahim bir karar'. Yeni düzenleme ile orta gelir grubunun, şehir merkezinde ev sahibi olmasının çok zorlaşacağını belirten sektör temsilcileri, 'Robin Hood' yasası olarak anılan yasaya, 'Bu nasıl Robin Hood' diye yanıt veriyor.
3-İşin en karlısı sosyal konutçu TOKİ olacak
Ömer Faruk Çelik, bu düzenlemenin en çok sosyal konut üreten ve yüzde 1 vergi ile satış yapacak TOKİ'ye ve kentsel dönüşümü yapacak TOKİ müteahhitlerine yarayacağını belirterek, 'Ben bu düzenlemeden şunu anlıyorum. Devlet, 'Artık Türkiye'de konut geliştirme işini devlet yapar' diyor' şeklinde konuştu. Çelik, 'Özel sektör TOKİ arazisine bitişik parselde yüzde 18 KDV ile konut satarsa, burada haksız rekabete giden bir durum oluşur. Bazı konut geliştiriciler de geliştirme işini bırakıp, TOKİ müteahhiti olma yolunu seçecektir' dedi.
Devletİn meselelere uzun vadeli bakması gerektiğinin altını çizen Ömer Faruk Çelik, 'Yeni vergi koyarak konut alım iştahı artmaz. Günlük çözümlerle değil, uzun vadeli stratejilerle hareket edilmeli' diye devam etti.
Kentsel dönüşümün istisna edilmesi olumlu
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya, Türkiye'deki mevcut konutların yüzde 45'inin sağlıksız olduğunu belirterek, 'Yeni düzenlemeden kentsel dönüşümün istisna edilmesi bu bakımdan olumlu. Ayrıca Türkiye'deki 800 bine yakın konut stoğu var. Düzenleme, kısa vadede bu stoğun eritilmesi açısından olumlu. Ancak orta vadede sektörü olumsuz etkileyecek. Devam eden projelerin ruhsatı alındığı ve bunlar yeni düzenlemeden etkilenmeyeceği için değişikliğin 2013'te sektöre fazla olumsuz yansıması olmayacak. Ancak 2013 ve 2014'te ruhsat sayılarında beklenen azalma ve 2014'te satışlarda gerilemeye bağlı olarak, 2014'te yeni projelerde düşüş olacaktır. Yüzde 25-30 daralmadan bahsedebiliriz' diye konuştu.
Mahkemeler başlayacaktır
Yenİ KDV düzenlemesine göre bir mahallede her sokağın, hatta aynı sokağın başı ile sonu arasında vergi farkı olabilecek. Bunun ciddi bir sıkıntı yaratacığını ifade eden İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, 'Bu noktada değerlere itirazlar başlayacak, davalar açılacak, mahkemeler başlayacak' diye konuştu. Sektör için zor bir sürecin başlayacağını vurgulayan İnan, 'Projeler İstanbul'un çeperlerine, ucuz arsalara kayacak. Şehir merkezindeki basınç şehir dışına yayılacak' diye devam etti.
İkinci elde fiyatlar artacak...
GYODER'in raporuna göre:
l BİRİNCİ el konutlara talebin düşüşü ile konut üretimi azalacak.
l KONUT ihtiyacı ikinci el konutlar ile karşılanacak, ikinci el konut fiyatları artacak.
l AZALAN konut satışları ile mevcut vergi (inşaat aşamasındaki) gelirleri de azalacak.
l KONUT kredisi talebi azalacak, kullanılan konut kredileri ile % 18 KDV finanse edilecek.
l KONUT döşenmesi için ortaya çıkan talep azalacak, ilişkili sektörler gelir kaybına uğrayacak.
Belirsizlik daha kötüydü
Dumankaya Yönetim kurulu Üyesi Ali Dumankaya ise düzenleme ile ilgili 'Belirsizlik daha kötüydü. Konunun netliğe kavuşması satışları landıracak. Özellikle mevcut yapı stoğu için iyi bir dönem olacak' dedi.
2014'ten sonra %25-30 daralma bekliyoruz
Yenİ yasa konusunda ikiye bölünen gayrimenkul sektöründe bir kesim, 'Lüks-sosyal konut ayrımı kolaylaştı, sektöre adalet geldi' diye görüş bildirirken, bir diğer kesim ise 'Orta direğin işi zorlaştı' diyor.
KONUTDER Başkanı ve Sinpaş GYO Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk Çelik, 'Şehirde markalı konut projelerinden konut alanlar, sanıldığı gibi katları yatları olan kişiler değil, karı koca çalışan, orta gelir grubundaki insanlar. Artık bu kitlenin konut alması zorlaşacak' diye konuştu. Söz konusu kararın büyüyen sektörün önüne set çekeceğini ifade eden Çelik, '2013'te mevcut stoklar eriyeceği için yeni düzenlemenin etkilerini hissetmeyeceğiz. Ancak 2014'ten itibaren yeni projeler devreye gireceği için yavaşlamayı hissetmeye başlayacağız. Bu yavaşlamanın sektörü yüzde 25-30 küçülteceğini düşünüyorum' dedi.
'Vatandaş nerede, yüzde kaç vereceğini bilecek'
Özyurtlar Şirketler Grubu Başkanı Tamer Özyurt ise şu değerlendirmede bulundu: 'Metrekare fiyatı 500 ile 999 lira arasında olan konutlardan yüzde 8, metrekaresi 1000 lira ve üzerinde olan konutlardan ise yüzde 18 KDV alınacak. Bu durum bizim gibi kaliteli ama sade konutlar yapan firmalara ilgili artıracak' dedi. Konutta kademeli KDV uygulamasının adaletli vergi alma konusunda da önemli bir adım olduğunu ifade eden Özyurt, 'Lüks konuttan yüzde 1 KDV alınıyor algısı artık tarih oldu. Vatandaş bulunduğu yere ve konutunun özelliğine göre ne kadar vergi vereceğini bilecek' diye konuştu.
Merkezde 'fırsat dönemi'
Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum ise söz konusu düzenlemeyi, 'şehrin çeperlerini teşvik eden bir uygulama' olarak değerlendiriyor. Konut almayı planlayanların, eski vergi oranları ile satılacak stokların eritileceği bu dönemi değerlendirmesi gerektiğini vurgulayan Kurum, 'Özellikle şehir merkezinde konut almak isteyenler bu dönemi kaçırmasın. İleride merkezde ev sahibi olmak zorlaşacak' diye konuştu.AKŞAM
